《民法典》通过，物业管理迎来这些新变化，买房人的心结终于解了！

5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，这部被誉为“社会生活的百科全书”的法律，将于2021年1月1日起施行。对于广大买房人而言，民法典中关于物业管理的全新规定，无疑是一大福音，许多长期困扰业主的“心结”终于有解了。

一、小区公共收益归业主共有，物业不能再“揣腰包”

长期以来，小区电梯广告、外墙广告、公共场地租赁等收益去向不明，业主难以受益。民法典第二百八十二条明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这意味着，小区公共收益不再是一笔“糊涂账”，物业必须定期公示收支情况，业主对公共收益享有知情权和监督权，从根本上保障了业主的共同利益。

二、业主有权更换物业，解聘程序更清晰

以往，业主对物业服务不满意时，常常因程序复杂、物业阻挠而难以更换物业公司。民法典第二百八十四条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。民法典降低了业主共同决定事项的表决门槛，让解聘和选聘物业的操作更具可行性，赋予了业主真正的选择权。

三、高空抛物坠物责任更明确，物业需采取安全保障措施

高空抛物被称为“悬在城市上空的痛”。民法典第一千二百五十四条在原有侵权责任法的基础上，进一步强化了物业服务企业的安全保障义务：建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物坠物情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。这一规定既有助于预防悲剧发生，也解决了受害人维权难的问题。

四、物业费缴纳与催交有了新规范，业主不能随意拒缴

实践中，部分业主以物业服务质量差为由拒缴物业费，而物业则采取断水断电等不当方式催缴。民法典第九百四十四条明确：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这一规定平衡了双方权利义务，既保障物业正常运营，也禁止了暴力催缴。

五、物业服务合同为有名合同，双方权责更明晰

民法典合同编新增“物业服务合同”一章，将物业服务合同上升为有名合同，对合同内容、双方权利义务、合同解除等作出详细规定。例如，物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这些规定促使物业服务更加透明化、规范化，减少了纠纷的发生。

《民法典》对物业管理领域的这些新规定，直击买房人长期以来的痛点，从公共收益归属到物业更换程序，从高空抛物责任到物业费催缴规范，处处体现着对业主权益的倾斜保护。法律的生命在于实施，业主和物业双方都需学法、懂法、守法、用法，共同营造和谐宜居的社区环境。随着民法典的施行，买房人的心结将一步步解开，我们离“住有所居、居有所安”的美好愿景也更近了一步。